土地增值税清算难吗？

土地增值税一直是房地产开发企业财务人员最上火的事！

别上火了，小编今天为你带来了土地增值税满满的干货，不要错过哦~

计算流程之繁琐、扣除项目之复杂，各种解释不统一，再加上项目特征不一致，进一步加剧了土地增值税清算的难度。随着政策和新老项目交替开发，收入、成本的确认更是难上加难！涉税风险不容忽视！

俗话说：打铁还需自身硬！为帮助公司业务团队充分掌握土地增值税实操技巧，提升员工务水平，为客户提供更好更优质的服务。尤尼泰广东税务师事务所特邀资深财税专家杨邦俊老师，为公司内部广大财税精英们带来了一场关于土地增值税清算中涉及的难点、热点问题的精讲课程。

课程中，杨老师详细解析土地增值税清算的流程，解读相关政策，从扣除项目金额以及收入的各个方面讲解清算中的重点及难点，厘清需要准备清算的必要资料，并以案例解析的方式填表计算土地增值税实务，指导公司业务人员准确进行会计核算，提升业务团队在土地增值税清算过程中的处理能力，分享公司内部项目操作经验。

讲师介绍

尤尼泰广东金牌财税讲师——杨邦俊老师

中国注册税务师，21年涉税管理、实战经验专业功底扎实，精通制造业、房地产业、生活服务业的各种税收法规和实务操作。目前，正在统筹多家房地产公司、建筑公司咨询项目服务。

针对土地增值税难点，

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以下是此次培训上的一个土地增值税相关案例，分享给大家：

A公司原来的股东持有A公司100% 股权转让给了新股东，由于A公司名下大部分资产是土地和房产，原来的股东和本公司是否需要缴纳土地增值税呢？

案例分析：

我们先来看下总局对该类似交易的批复文件：

1、国税函[2000]687号

国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号 ）

广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 （桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税

国家税务总局

二〇〇〇年九月五日

2、国税函[2009]387号

国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复

国税函[2009]387号

广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。

鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。

因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

国家税务总局

 2009年7月17日

3、国税函[2011]415号

国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复

国税函[2011]415号

天津市地方税务局：

你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。

经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

国家税务总局

 2011年7月29日

正是由于上述三个文件的存在，导致实务中征纳双方产生了很多争议问题。

我们再结合一个司法判决案例，看一下司法方面上对这个业务是如何界定的。

中华人民共和国最高人民法院（民事判决书(2014)民二终字第264号）。该判决书中，上诉方瑞尚公司不服原审判决，提起上诉，在其上述理由中称：“……首先，以股权转让方式实现土地使用权转让目的的行为属于典型的规避法律的行为。一方面规避了我国税法对于土地使用权转让交易的税收规定。股权转让只需缴纳企业或者个人所得税等少数税种，而避免缴纳了土地使用权交易中应缴的契税、营业税和土地增值税等税款；另一方面规避了房地产法对于不得非法转让土地使用权的规定。由于股权转让不涉及土地使用权权属变更，因此当事人无需办理使用权的变更登记，而只进行股东变更登记。因此，以股权转让方式实现土地使用权转让目的的行为其内容实质性违法，应当认定其为无效。其次，本案三份股权转让协议与在工商登记机关备案的股权转让合同约定不一致。两份股权转让协议的转让价款明显低于实际执行的转让协议的约定，采取平价转让股权的假象，其目的也是规避国家税法，逃避个人所得税，是不合法的。

《股权转让协议》和两份补充协议名为股权转让，实际上是将乘风公司的土地使用权以及房产、附属设施、机械设备、办公设备、绿化苗木等资产一揽子进行转让。双方的缔约目的也正是通过借股权转让变相进行土地使用权及资产的整体转让。因此，本案所涉的股权转让协议全部无效。”

　  但是最高人民法院并未认可瑞尚公司的观点，理由如下：“……第二，瑞尚公司主张本案所涉合同系名为股权转让实为土地使用权转让，规避法律关于土地使用权转让的禁止性规定而无效。股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的，并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。股权转让后，股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司股东，取得股权。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。

……第三，……由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。……

通过上述司法判决可以看出：国家税务总局的三个文件属于个案批复，由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳土地增值税，股东也不需要缴纳土地增值税。

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